物件選びの注意点

けんごマンです。

今回、ポーカーサロンを通じて初めて店舗事業を経験することになったのですが、店舗選びの注意点をまとめておきます。今後、また店舗事業をする際は、同じ過ちを繰り返さないよう心に留めておきます。

■エレベータのない物件は選ばない。選ぶとしても２Ｆまで。

• お客さんは目的があれば階段を利用することに抵抗のない方が多い。しかし、内装工事の搬入が大変で、階段での搬入を依頼すると数万円かかる。例えば私のポーカーサロンの場合だと冷蔵庫のような重いものを搬入する場合、便利屋さんの見積もりでは４Ｆだと１８,０００円かかる（１時間３,０００円＋出張費２,０００円＋１フロアごとに１,０００円、これらの２人分）。
• また、営業開始後もフードやドリンクの仕入材料の納品は、自分で上階まで運ばなければならない。毎日のことなので大変になる。もちろん酒屋さんによっては発注量により上階まで運んでくれる可能性はあるが注意する。
• 下のフロアの店舗との関わりが重要になる。エレベーターがあれば各フロアが独立した店舗のように運営できるが、階段だと常に各フロアの経営者と顔を合わせたりすることになる。ケンカしたり、相性が合わないとつらい。また、下のフロア店舗が、階段に物を積んだり、階段を汚くしていると自分のお店に来るお客さんにも印象が良くない。

■ベランダの無い物件は選ばない。

• ベランダがないと窓の下がすぐに路面なので、物を落としたりすると大事故につながりかねない。窓を掃除するのも大変。お客さんが窓から乗り出すと大けがをする。東京都新橋の飲み屋街の物件は、このタイプが多い。
• エアコンの取り付け工事が大変である。既にエアコンが設置されていれば良いが、ベランダがないと室外機を屋上などへ設置する必要がある。この際の壁の穴あけ工事が高額で、鉄筋コンクリート壁の場合２０万円程度（エアコン本体と合わせて４０万円）の予算を見ておく必要がある。また、エアコンと室外機との配管工事が高所作業になるため高額もしくは工事不可能ということもある。

■空調設備に気を付ける。

• 上記のベランダとも共通するが、エアコンを含めた空調設備はお客さんを招く商売では重要なファクターである。できれば既存の空調設備があることが望ましい。エアコンを新規で設置する場合、電気量にも注意が必要である。業務用エアコンの場合、２００Ｖの電源が必要である。最近は家庭用エアコンでも１５帖ぐらいに対応できるものも増えてきた。家庭用は１００Ｖで利用可能である。ただし、上限３０Ａの電源の場合、電気が落ちることに注意する。一般にエアコンは１５Ａ、電子レンジも１５Ａである。また、一か所のコンセントの口からは１５Ａしか取れない。２つの口があるからといって一か所へ電子レンジやその他の家電を接続すると落ちる可能性もある。
• 飲食店を開業する場合は、ダクト工事も必要なので調理場からの空調設備の工事が可能か注意が必要。高額な工事になる可能性もある。

■トイレの状態に気を付ける。

• トイレが和式の場合、様式に変更するには１５万円～２０万円かかる。選べるトイレの種類もリモデル（リフォームタイプなど呼び方は様々）という特殊な配管の便器を選択する必要がある。
• トイレと手洗い場で２帖程度の広さを確保しなければならないので、狭い物件の場合は営業面積が狭くなる。

■物件管理は不動産会社がきちんと管理していること。

多くの場合、物件の大家さんは所有する物件の管理を不動産会社へ委託している場合が多い。これには管理費用が当然にかかるが、これを不動産会社へ委託せず、大家さん自身が管理を行うケースがある。テナント間でトラブルが発生した際など、大家さんが仲裁等の対応をすることになるが、どこまで対応してくれるか不明である。大家さんは基本的にトラブルを避けたがるので穏便に済むよう話を進めるであろうし、面倒は避けたいはずである。何かトラブルや質問がある際は、プロである不動産会社が間に入っている方がストレスなく営業ができるであろう。

※ポーカーサロン「ハサウェイ」は、テキサスホールデム・ポーカーの認知度やプレイヤーの技術力の向上を目的として、東京都港区新橋に開業するアミューズメント店です。日本では刑法により賭博行為は固く禁じられています。残ったチップの換金は一切できませんのでご了承のほどよろしくお願いいたします。